부담부증여 양도세 양도소득세 계산

부담부증여 양도세 계산

 

 

이번 시간에는 부담부증여 양도소득세 계산에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

부담부증여란?

 

담보가 설정된 부동산을 증여받는 경우, 이를 '부담부증여'라고 하며, 이와 관련된 세금 문제는 일반적인 증여와는 다소 다르게 적용됩니다. 부담부증여는 증여자가 부동산을 증여하면서 그 부동산에 설정된 채무를 수증자가 함께 인수하는 형태로 이루어지는 재산 이전 방식입니다.

이 경우, 수증자가 해당 부동산에 담보된 채무를 실제로 인수하게 되면, 이 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감되므로 증여세는 해당 금액에 대해 과세되지 않습니다. 다시 말해, 전체 부동산의 가치에서 수증자가 떠안은 채무액을 제외한 나머지 금액만을 실제 증여가액으로 간주하여 증여세 과세표준이 산정됩니다.

 

 

부담부증여 양도소득세 발생

 

그러나 여기서 주의할 점은, 수증자가 인수한 채무액은 단순히 증여세 계산에서 제외되는 것으로 끝나지 않는다는 점입니다. 증여자인 이전 소유자는 이 채무 인수 부분에 대해 양도소득세 납세 의무가 발생하게 됩니다. 이는 해당 부분이 증여가 아니라 '유상양도'로 보기 때문입니다. 결국 부담부증여는 무상(증여)과 유상(양도)이 혼합된 복합 형태의 거래로 간주됩니다.

 

 

부담부증여 양도세 계산

 

이때 양도소득세를 계산하기 위해서는 인수된 채무액을 기준으로 양도차익을 산정하게 됩니다. 양도차익은 수증자가 인수한 채무액(=양도가액)에서, 증여자가 과거에 해당 부동산을 취득할 당시의 취득가액 중 채무액에 해당하는 부분만큼을 차감하여 산정합니다. 이 계산은 다음과 같은 방식으로 이루어집니다.

 

양도가액: 수증자가 인수한 채무액을 의미합니다. 이 금액이 곧 양도소득세 과세 대상이 되는 부분의 양도가액으로 간주됩니다.

취득가액: 증여자가 해당 부동산을 취득할 때의 금액에, 전체 증여재산가액 중 인수된 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산합니다. 예를 들어, 취득가액 × (채무액 ÷ 전체 증여가액)으로 산출됩니다.

 

양도소득세 자동계산하기 →

 

여기서 ‘증여가액’은 기준시가 또는 감정가액 등 과세당국에서 인정하는 시가로 산정되어야 하며, 만약 기준시가를 적용한 경우에는 취득가액 역시 동일하게 기준시가를 적용한 금액으로 계산해야 합니다. 임대료 환산가액 등도 시가에 포함될 수 있습니다.