양도세 양도소득세 장기보유특별공제 계산

양도세 장기보유특별공제 계산

 

이번 시간에는 양도소득세 장기보유특별공제 계산에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

양도세 장기보유특별공제 계산

 

장기보유특별공제액은 기본적으로 다음과 같은 공식에 따라 계산됩니다.

 

장기보유특별공제액 = (실제 양도가액 – 실제 취득가액 – 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율

 

여기서 ‘실제 양도가액’은 부동산을 실제로 매도한 금액을 의미하며, ‘실제 취득가액’은 해당 부동산을 취득할 때 실제로 지불한 금액을 말합니다. ‘기타 필요경비’는 부동산 취득과 양도 과정에서 발생한 각종 부대 비용을 포함합니다. 마지막으로, ‘보유기간에 따른 공제율’은 보유 기간이 길수록 높아지는 비율을 뜻하며, 이 비율은 별도로 제공되는 장기보유특별공제율 표를 참고하시면 됩니다.

 

양도소득세 자동계산하기 →

 

양도소득세 장기보유특별공제 적용대상

 

장기보유특별공제는 원칙적으로 3년 이상 보유한 토지와 건물에 대해 적용됩니다. 단, 미등기 자산은 적용 대상에서 제외됩니다. 따라서, 부동산을 양도하려는 경우 해당 자산이 3년 이상 보유된 것인지 반드시 확인해야 하며, 등기가 되어 있는 자산이어야만 특별공제를 받을 수 있습니다.

 

 

보유기간 산정 방법

 

보유기간은 다음과 같은 기준에 따라 산정됩니다.

 

기본 원칙: 보유기간은 양도하는 자산의 취득일부터 양도일까지 계산하며, 취득일은 계산에 포함(초일산입)됩니다.

상속받은 자산의 경우: 상속을 통해 취득한 자산은 상속 개시일(사망일)을 기준으로 보유기간을 산정합니다.

세율 적용을 위한 보유기간 산정과의 차이: 세율 적용을 위해 보유기간을 계산할 때는 피상속인의 취득일부터 계산하지만, 장기보유특별공제의 보유기간 산정은 상속 개시일부터 계산한다는 점에서 차이가 있습니다.

증여 등 이월과세가 적용되는 경우: 배우자 등에게 증여받은 자산을 양도하는 경우, 증여자가 자산을 취득한 날부터 보유기간을 산정하며, 세율 적용을 위한 보유기간 산정도 동일한 기준을 따릅니다.

 

 

양도소득세 장기보유특별공제 제외 대상

 

장기보유특별공제는 다음과 같은 경우에는 적용되지 않습니다.

 

부동산이 아닌 자산, 예를 들어 승계하여 취득한 조합원입주권 등은 제외됩니다.

보유 기간이 3년 미만인 부동산은 특별공제를 받을 수 없습니다.

법률에 따라 등기가 불가능한 미등기 양도자산 역시 적용 대상에서 제외됩니다.

해외에 소재한 국외 부동산도 특별공제 적용 대상이 아닙니다.

특히 2018년 4월 1일 이후 양도하는 다주택자가 조정대상지역 내에서 양도하는 주택의 경우 중과세 대상이기 때문에 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.